Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Таиланде?

По закону любой иностранец имеет право владеть  49% любой собственности в Таиланде. Остальное должно принадлежать гражданину Таиланда или юридическому лицу, где опять же 51% уставного капитала должен быть у тайцев и 49% –  у иностранцев.

Но, есть способы получить недвижимость в полную собственность — Freehold. Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold).

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду — Leasehold на 30 лет (есть нюансы). Обратите только внимание на условия продления аренды, изложенные в договоре. Там должно быть указано четко и понятно, что арендодатель не имеет право не перезаключить договор аренды на новый срок, если арендатор не нарушал условия договора.

Дом (Виллу) иностранный покупатель может оформить в полную собственность Freehold. А вот земля под ним оформляется только в долгосрочную аренду Leasehold, на 30 лет с правом продления (есть нюансы). Обратите только внимание на условия продления аренды, изложенные в договоре. Там должно быть указано четко и понятно, что арендодатель не имеет право не перезаключить договор аренды на новый срок, если арендатор не нарушал условия договора.

Leasehold  – оформление права собственности на землю, в том числе под строением, на тайскую компанию. Доля иностранного гражданина в такой компании может составлять не более 49%. Доля тайского гражданина, который реально участвует в этой компании должна быть не менее 51% акций. В случае выявления номинального владения акциями в целях получения иностранцем 100% контроля над землей, такая сделка может быть признана фиктивной и, как следствие, недействительной, а участники понесут административную и/или уголовную ответственность.

Оформлением сделок занимается только земельный комитет Пхукета.

Для вилл в люксовых комплексах часто встречается смешанная схема. Вся земля комплекса оформлена на тайскую компанию. Сообщество владельцев создает офшорную компанию, которая владеет миноритарной долей в этой тайской компании. У каждого собственника есть доля в офшорной компании (размер доли зависит от метража участка) и своя офшорная компания, через которую доля оформлена. В то же время на каждый участок земли оформлена долгосрочная аренда между тайской компанией (владельцем земли) и офшорным компаниями, которые принадлежат собственниками.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Таиланде?

Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства. Визовый режим такой же, как и у остальных иностранцев.

В Королевстве действует программа Thailand Elite, которая позволяет иностранцу при сумме вложений от $15 000 получить специальную VIP-карту (в качестве бонусов, позволяет получать  вип-обслуживание в отелях, аэропортах, гольф-клубах и тд) и долгосрочную визу на 5-20 лет.  Некоторые застройщики элитных комплексов предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Таиланде?

В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость (прим.ред. — вступил в силу Закон о налоге на землю и   строение, с 2020 г. будет начисление налога на объекты недвижимого имущества). Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости. Они оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.

Ежегодная оплата налогов необходима только в случае коммерческого использования собственности. Тайская недвижимость облагается тремя видами налогов:

• Земельный налог – небольшой, всего несколько бат
• Налог на развитие, которым облагается земля.
• Налог на использование строений то есть аренду

Любой собственник должен оплачивать  также коммунальные услуги.

При этом у налоговых резидентов из других стран (которые фактически проживают более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Должны уведомлять налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.

 

06.04.2019