fbpx
  • Адрес: 136/274 Saiyuan-Kata Rd., Rawai Sub-District, Muang District, Phuket 83130
author +6688 150 6888

Сравнить объявления

Вся правда о Лизхолд | Таиланд

Вся правда о Лизхолд | Таиланд

И о судьбе доверчивых Фарангов.

О сколько нам открытий чудных
Готовят просвещение дух
И Опыт, (сын) ошибок трудных,
И Гений, (парадоксов) друг,
И Случай, бог изобретатель
А.С. Пушкин

Предисловие

Все, что написано в этой статье – это мой личный опыт. Опыт, который стоил реальных денежных затрат, нервов и потраченного времени, растянутый на года. Про это мало кто расскажет. Есть такой термин траблшутер (troubleshooter), когда человек пройдя свой определенный опыт, становится профессионалом в определенных ситуациях. Но, одно дело, когда вам что-то рассказывают «псевдо-эксперты» как будто что-то зная, обманывая вас ради своей выгоды за 5-10% комиссии, другое дело, когда ты реально сам прошел весь этот путь и когда Вселенная дает тебе опыт и знания, считаю, что, поделившись этим с миром, я также отдам и реально помогу кому-то, особенно в такое, не простое для всех время.

2015 год. Мы решились на полный переезд семьей на Пхукет. Чтобы сразу было понятно, Таиланд – это наша любимая страна и наш дом. И, до сих пор считаем, что эта страна лучшая для проживания с семьёй с прекрасной налоговой системой, медициной и образованием (цель получить иное гражданство не преследуется. В этой стране, есть иные, отличные возможности получить долгосрочную визу).

Через различные известные агентства начинаем искать себе недвижимость для проживания, а также инвестиционные объекты для сдачи в аренду. Для собственного проживания, супруг рассматривает виллу 596 м2 с земельным участком 1807 м2, стоимостью 41 млн. 837 тыс. бат в известном поселке в районе Найхарн. Нанимаем юристов, смотрим договора. Где было указано, что стоимость земельного участка составляет 25 млн бат, а вилла около 17 млн бат (Спойлер: сделка срывается). Все переговоры приходят к одному и тому же принципу: вам нужно довериться и предлагаются многочисленные мутные схемы оформления на компанию (с уставным капиталом не менее 5 млн бат), а именно: виллу в вашу собственность (Фрихолд), а земельный участок на вашу тайскую компанию, где вы становитесь соучредителем 49% долей и директором, но уже после того, как уже прошла регистрация земельного участка на компанию с тайским учредителем, где его доля изначально была 100%, в противном случае сделку не зарегистрируют  в Земельном Департаменте. А после, того как вы войдете в компанию 49% и станете директором, вы должны оформить договор аренды с компанией для дальнейшего проживания в нём.  То есть, считаем, если стоимость дома — 17 млн бат, цена за метр из расчета 596м2 составляет 28,500 бат/метр2 – это вполне соответствует средней цены постройки застройщиком недвижимости в Таиланде. Но, а земельный участок, арендованный через вашу компанию, будет принадлежать лишь на 49% в компании на 30 лет (держим это в голове, со всеми вытекающими рисками).

! Важное примечание: то есть, открыто предлагают заключить сделку, которая в соответствие со статьей 155 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда трактуется судом как фиктивная, и признается судом как ничтожная сделка.

Следом, ведут к другой ситуации, где нам предлагают оформить все это имущество в Лизхолд (долгосрочную аренду) на 30 лет, а также подписать дополнительное соглашение с двухкратным приоритетным продлением 30+30+30, то есть аж на целых — 90 лет. В дальнейшем, выяснилось, что допник оказывается не регистрируется в Департаменте Земли, а регистрируется только сам договор купли-продажи, на 30 лет. А согласно законодательству Таиланда, аренда земельного участка может быть только на 30 лет — вспоминаем сразу стоимость земли в договоре.

 ! Важное примечание: особая осторожность должна возникать у вас в первую очередь, когда вам говорят доверьтесь и дать поскорее задаток, а договор изучите/получите потом. В Таиланде и правда так принято, получать договор после задатка, но вы должны прописать в договоре задатка, что в случае, если вас не устраивают условия основного договора, задаток 100% возвращается Покупателю, т.е. вам. Обычное типовое условие этой ситуации у них прописано: возврат на усмотрении застройщика, либо полностью не возвращаемый.

Продолжаем, вот что конкретно мы видим в их условиях договора по Лизхолду (аренде):

«Clause. LEASE TERM. The term of the lease shall be a period of 30 (Thirty) years (the “Lease Term”) commencing from the date of Buyer’s Land Lease registration. All taxes duties and fees including but not limited to any and all expenses incurred in relation to the registration of the lease shall be equally borne by the Buyer and the Seller. The Seller shall be responsible for income tax resulting from rental incomes.

  1. The Seller irrevocably and unconditionally represents and warrants that the Buyer shall have an absolute right to exercise his option to renew this lease hereunder for two further periods of 30 (thirty) years or the maximum period as permitted by law by serving a notice in writing on the Seller at least 90 (ninety) days prior to the expiration of the Lease Term. All terms and conditions of this Agreement shall automatically apply to the renewed lease save for this renewal clause.
  2. The renewal of the lease terms under Clauses 6.1 shall be granted without any additional Rental or consideration to be paid by the Buyer. All taxes, duties and fees including any and all expenses incurred in relation to the registration of the renewal of lease over the Premises shall be borne solely by the Buyer.
  3. If the Buyer is prevented by any circumstances from exercising his option to register Land lease under this Clause, the Seller shall, within 30 (thirty) days repay to the Buyer the amount equivalent to the total amount of the Purchase Price payable to the Seller with 10% interest p.a.
  4. During the Lease Term and the renewed lease term under Clause 6.1, if the registration of the lease of the Land is permitted by relevant law for a period longer than 30 (thirty) years, the Buyer shall, within a reasonable period, proceed with the new registration of the lease of the Land in order to reflect the longer period. The Buyer shall be responsible for all taxes, duties, fees and expenses incurred in connection with the new registration of the lease of the Land».

Переведу кратко текст договора: вам дают контракт на 30 лет аренды, в соответствие с законом Таиланда и, обещают, что если вам будет разрешено законом продлить срок аренды, то вы за свой счет обязаны нести все расходы, понесенные по регистрации, и вы как Покупатель (Внимание! Не Арендатор) должны будете самостоятельно производить подачу на повторную регистрацию продления Аренды. И далее, в п 4. опять же, если регистрация аренды Участка будет вам разрешена соответствующим законом на срок более 30 (тридцати) лет. Смущает везде вставленное слово «если» в договоре, а также сплошное юридическое словоблудие с термином Продавец Покупатель (никакого Арендодателя и Арендатора тут нет), одно противоречит другому.

На все мои неудобные вопросы другой стороне про случаи, например, внезапного банкротства Арендодателя «Продавца» или его отказ от договорных условий, с нашей стороны было выдвинуто им встречное предложение и представлено в условии договора такое: что в случае не продления/расторжения/отмены договора, а также в случае отказа при второй/третьей перерегистрации продления срока аренды в Департаменте Земли, Арендодатель «Продавец» или его правопреемник возместят всю разницу от стоимости оплаченной Аренды за 90 лет, а также 10% годовых за каждый такой год. А также, с нашей стороны был предложен и второй вариант для рассмотрения: мы и/или наши правопреемники будем вносить оплату Арендодателю «Продавцу» траншами по ~ 14 млн бат, за каждые 30 лет при перерегистрации Лизхолд договора в Департаменте Земли. Ну конечно же, никто на это не пошел, они просто впали в ступор, были только предложены такие условия и никак иначе. Доверия как оказалось, тут и не было. После долгих споров, различных доводов, мы пришли к соглашению, что для нас это риски, а также неприятности с возможной потерей денежных средств в будущем для нашей семьи.

! Важное примечание: Договор Лизхолда в Таиланде, должен быть прописан настолько детально и проработан с адвокатами, осознайте, — это огромная работа. Даже мелкая упущенная деталь, может катастрофически сказаться в последствии на расторжении договора с вами как со стороны Арендодателя «Продавца», так и со стороны его нового правопреемника (например: банкротство; продажа; смерти и т.д.). И типовые договора, предоставленные вам, – не защищают ваше право никаким образом. В Таиланде не работает Английского право, и когда вам будут рассказывать, что это как в Англии, здесь тайское законодательство, которое ничего не имеет общего с ним, со своими многочисленными нюансами. В Англии, вам открыто пишут в договорах Лизхолд конкретный срок Аренды от 99 до 999 лет и это реальное право владение недвижимостью на этот срок. В Таиланде — это, законные 30 лет, за срок которого не исключен риск.

В итоге, после многочисленных переговоров, консультаций с адвокатами (было достаточно потрачено времени и денег на мнения разных адвокатов из разных стран, а это поверьте не скромная сумма и думаю ни каждый будет тратить такие средства на письменные различные мнения), мы пришли к решению, что выбираем под себя квартиру в кондоминиуме только в полную собственность Фрихолд. А также, несколько квартир и коммерческое помещение, во Фрихолд под инвестиции (под сдачу в аренду). Стоит здесь обратить ваше внимание, что ваши инвестиции полностью зависят от стоимости покупки и подсчета срока возврата ваших денежных средств. В наших сделках, средняя стоимость квадратного метра в итоге выходила по 65 тыс. бат за 1 м2, когда рыночная цена застройщика составляла 115 тыс. бат/м2, так как мы брали объемом несколько объектов, что конечно же положительно повлияло на стоимость активов. Мы понимали, что на тот период стоимость застройки застройщиком с отделкой под ключ составляла 25,000-35,000 бат за 1м2. Как итог, наша стоимость всех контрактов как инвесторов – устраивала. Если кратко и честно описать, то доход в размере от 5.3% (времена covid) до 7,53% годовых приносят при самостоятельной сдаче, но учитывайте, что это известный современный комплекс, где постоянно проживают экспаты, а в сезон заполняется под 100% туристами.

! Важное примечание: всё, что будут вам рассказывать и обещать про гарантированные доходы, рекомендация: просчитайте сначала все ваши затраты (обслуживание), ремонты и т.д. А также, если вы не можете самостоятельно контролировать сдачу объектов, то определенно вас смогут дезинформировать в какой-то ситуации и вы вряд ли сможете сразу среагировать. Особо остро, – это отразилось во времена ковида, когда полетели все договора с высокими процентами дохода и компании отказались в одностороннем порядке исполнять свои обязательства. Условия выполнили лишь только некоторые известные застройщики, которые изначально указывали вашу годовую сумму дохода, и она, конечно, была ниже если сравнивать, чем у других компаний.

До сих пор, наш выбор и приоритет в покупке является только Фрихолд и только в готовые/сданные объекты Таиланда, и я всегда рассказываю обо всех рисках своим клиентам. Нет ни одного клиента, который бы из-за меня приобрел проблему в Таиланде. Это не есть мой основной бизнес, и больше является хобби, которое переросло в дотошное и детальное изучение всех ситуаций и законов (спасибо за этот опыт советской школе — физмат).

Опережая многочисленные вопросы, про рекламу покупки недвижимости за криптовалюту известным агентством недвижимости на Пхукете, отвечаю честно, вы не сможете оформить эту недвижимость во Фрихолд, так как денежные средства в соответствие с законодательством Таиланда должны зайти только банковским переводом из другой страны, с назначением платежа за конкретно данный объект и вашими данными (в случае отсутствия таковых, Департамент Земли отказывает в регистрации таких сделок в Фрихолд). В последствии, только с документом из банка, вы сможете выводить ваши денежные средства обратно после продажи вашего объекта недвижимости. Удивительно, но вам это тоже никто не расскажет из «специалистов по недвижимости». И как итог, вас также будут вести к форме Лизхолд, через биржу Bitkub. Один простой вопрос к таким компаниям: пусть покажут вам договор с биржей, что через криптовалюту ей разрешено делать инвестиции через третьи лица в Таиланд, и наблюдайте дальше за их реакцией.

И вот, увидев статью Эла, в его объективном телеграм канале «Реальный Пхукет», он поднял этот острый и считаю принципиально-болезненный вопрос для многих, где четко описана текущая ситуации по Лизхолд, и что в данный момент идут судебные дела и коих еще предвидится в будущем никто не знает. Все, что написано в этой статье, считаю, является истиной и полностью подтверждает всё то, о чем я так долго доказывала и сама с этим сталкивалась в разговоре с “профессиональными консультантами” Пхукета и которые, все эти годы, открыто призывали всех людей набирать себе дешевых, но почему-то высоко-ликвидных квартир в Лизхолд по коммерческой цене, и которые дешевле и выгоднее Фрихолд, давая громкую рекламу по YouTube каналам. И вдруг, оказалось, что им почему-то резко перестал нравиться климат или апеллируют, что им хочется развиваться в Европе, да в Америке, благополучно покинув наш райский островок, оставив всех своих клиентов наедине с их проблемой, отвечая им устно, что всегда на связи. Либо же, изменяют букву в названиях своих новых компаний, но сайт остается прежним. Как говорится никакого спроса с таких компаний, ну а в случае чего, они вас сведут с юристами за ваши деньги (ведь в инвестициях только так и бывает, правда?). Предполагаю, их клиенты уже сами сделали о них все выводы.

«Покупка недвижимости. Опасности лизхолда. №1

Статья «Реальный Пхукет»

Источник, полная версия по ссылке: https://t.me/REAL_PHUKET/12693

(орфография и пунктуация автора сохранены)

Небольшие истории, которыми не делятся. Рекомендую читать инвесторам внимательно.

2015г

Суд Пхукета признал коллективный лизинг незаконным

Источник

 Окончательное решение по вопросу о популярном у иностранцев формате долгосрочного лизинга должен вынести Верховный суд.

По просьбе «Новостей Пхукета» и The Phuket News юрист Джеррольд Киппен изучил вопрос и пришел к выводу, что контракты многих иностранцев, владеющих жильем в Таиланде на условиях долгосрочной аренды, находятся под угрозой. Решения Верховного суда в Таиланде не получают силу закона автоматически, однако для многих судей наличие вердикта по похожему делу может стать весомым аргументом (хотя закон не обязывает их выносить аналогичное решение).

Опасный прецедент возник во время рассмотрения Гражданским судом Пхукета спора между местным девелопером и владельцем недвижимости. В ходе тяжбы обе стороны ссылались на подписанный договор коллективного лизина (такие соглашения известны как secured lease или collective lease), причем каждый из участников спора считал документ законным. Суд же вынес неожиданное решение – вместо того, чтобы принять решение в пользу одного из участников тяжбы, судья объявил ничтожным сам договор. Попытка оспорить вердикт в Апелляционном суде восьмого региона успехом не увенчалась. В итоге сейчас и девелопер и его оппонент остались в ситуации, когда с юридической стороны первый из них ничего не продавал, а второй не покупал.

Договоры коллективного лизинга являются популярным вариантом защиты инвестиций для покупателей недвижимости на правах лизхолда (юридически верно таких покупателей называть арендаторами). Дело в том, что долгосрочный лизинг недвижимости в Таиланде ограничен сроком в 30 лет с возможность двух продлений на аналогичный срок. Так как по закону арендатор не может обязать владельца недвижимости гарантировать ему продление, во многих случаях заключается договор secure lease, в рамках которого съемщик становится акционером компании, владеющей активом.

В деле, упомянутом выше, суд признал договор недействительным на основании того, что формально заключенная сделка collective lease на самом деле являлась прикрытием для покупки недвижимости. Заключение фиктивных сделок с целью скрыть реальные договоренности прямо противоречит статье 155 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда. В соответствии с законом фиктивная сделка должна быть признана ничтожной, то есть никогда не заключавшейся и не имевшей места.

«В нашем конкретном случае суд постановил, что стороны [застройщик и его клиент] заключили фиктивное соглашение об аренде при помощи договора secured lease с тем, чтобы скрыть то, что в реальности было продажей и покупкой недвижимости», – поясняет Джеррольд Киппен.

Региональный Апелляционный суд в свою очередь подтвердил следующее:

 

  1. Заключенный договорsecured lease, предполагавший лизинг недвижимости и приобретение акций компании-владельца объекта, являлся фиктивной сделкой призванной скрыть куплю-продажу недвижимости.
  2. Договор является ничтожным как в части лизинга, так и в части купли-продажи акций.
  3. Сделка по продаже недвижимости, которую пытались замаскировать стороны, также является ничтожной, поскольку она не была оформлена в письменном виде и не прошла регистрацию в соответствующих ведомствах.

«Принимая во внимание эти судебные решения, надо признать, что secured lease не только не защищает инвестора, вкладывающегося в недвижимость, от отказа в продлении лизинга, но также может иметь катастрофические последствия, если договор будет признан юридически ничтожным», – резюмирует Джеррольд Киппен.

Впрочем, по словам юриста, для инвесторов есть и хорошие новости, даже в том случае, если он уже подписал подобный договор secured lease. Соглашение, может быть, в любой момент переоформлено в юридически чистый обычный долгосрочный лизинг. А гарантию продления срока лизинга по истечению 30 лет можно получить, к примеру, за счет оформления ипотеки. (которую туристам не дадут)

Как видно статья 2015 года, но это не все, читаем дальше.

Покупка недвижимости. Опасности Лизхолда №2. 

2017

Источник

Пхукетский суд признал еще один договор лизхолда не имеющим силы, посчитав его прикрытием для сделки купли-продажи.

Инвестиции в недвижимость в Таиланде на правах лизхолда – распространенная практика среди иностранцев в виду существующих здесь строгих правил, призванных ограничить владение гражданами других стран землей и квартирами на территории страны.

По тайскому законодательству максимальный срок лизинга составляет 30 лет с возможностью продления по истечению этого срока. А поскольку 30 лет – это относительно немного, иностранцам обычно предлагается 30-летний лизинг с двумя последующими продлениями, то есть система 30+30+30, как ее здесь часто называют.

Проблема с таким лизингом для инвестора заключается в том, что продления не гарантированы. Если владелец сдаваемого в лизинг объекта недвижимости сменится, то обязательство продлить контракт на нового хозяина распространяться не будет. В качестве решения некоторые девелоперы предлагают иностранцам так называемый «защищенный лизинг», однако в 2015 году уже был создан судебный прецедент на Пхукет, когда подобный договор был признан юридически ничтожным, и это решение было оставлено в силе и после апелляции, о чем мы писали тогда же, в 2015 году. Судьи пришли к выводу, что такой лизинг является юридическим эквивалентом покупки, и стороны заключили договор лизинга, чтобы скрыть другой контракт, а именно соглашение о купле-продаже недвижимого имущества.

Сейчас же суд на Пхукете вынес очередной неожиданный вердикт по другому делу. На аналогичных основаниях суд признал ничтожным обычный договор 30-летнего лизинга с двумя продлениями. Суд пришел к выводу, что договор 30+30+30 является ничтожным, поскольку сделка представляет собой куплю-продажу, а не аренду.

Вызывает интерес – и, пожалуй, беспокойство – что в обоих перечисленных случаях, истец с ответчиком отнюдь не спорили друг с другом о характере заключенной сделки, суд обнаружил несоответствие между буквой и духом договора самостоятельно.

В последнем случае (с договором 30+30+30) суд апеллировал к статье 155 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда (ССС). Ее содержание – в простых словах – сводится к следующему.

Если две стороны заключают фиктивный контракт (к примеру, договор лизинга), а на самом деле подразумевают и заключают иное соглашение (к примеру, договор купли-продажи), то фиктивный контракт (в нашем случае – договор лизинга) является юридически ничтожным, то есть не имеющим силы с самого начала. С точки зрения закона, этого контракта никогда не существовало, а значит и лизингополучатель (покупатель) не имеет никаких законных прав на объект недвижимости и, может быть, в любой момент оттуда выселен в соответствии со статьей 127 ССС.

Ничтожный договор не может быть ратифицирован, а привлечь внимание к тому, что некий договор может являться ничтожным, имеет право любое заинтересованное лицо и в любой момент. Возвращение же актива законному владельцу регулируется положениями Кодекса о незаконном обогащении.

Как мы уже объясняли в статье, посвященной признанию юридически ничтожным договора о «защищенном лизинге», не имеет никакого значения, были ли он зарегистрирован в Земельном департамента или нет. Признание сделки ничтожной означает, что ее просто не было, а значит, с точки зрения закона, и регистрировать было ничего. Даже если на практике это произошло, все формальности были соблюдены, пошли оплачены, а печати и подписи должностных лиц поставлены – это никак не меняет того, что сделки не существовало. Если у вас на руках юридически ничтожный договор, то на руках у вас нет ничего.

А что насчет того соглашения купли-продажи, факт сокрытия которого под видом лизинга уже дважды подтвердил пхукетский суд? Нет ли у лизингополучателя прав на свою недвижимость на основании того, что суд подтвердил заключение сторонами такого соглашения?

Ответ отрицательный.

Статья 456 ССС гласит, что «договор продажи недвижимого имущества не имеет юридической силы, если он не заключен в письменном виде и не зарегистрирован уполномоченным на то должностным лицом». В обоих приведенных выше случая суд Пхукета пришел к заключению, что поскольку письменный договор купли-продажи заключен и зарегистрирован не был, то и самого факта купли-продажи не было.

Пока что нам известно лишь о двух случаях, когда пхукетский суд объявлял договоры долгосрочного лизинга юридически ничтожными. И появление второго случая не может не быть тревожной новостью для зарубежных инвесторов, вкладывающихся или намеревающихся вложиться в недвижимость в Таиланде. Даже несмотря на то, что правительство страны обсуждает возможность увеличения максимального срока лизинга с текущих 30 до 50 лет, проблема не имеющих силы договоров никуда не исчезает.»

Конец статьи.

И напоследок, забегая вперед на опережение, с вопросами о юристах. Здесь, априори не может быть иностранных юристов (адвокатов) вам в помощь. В Таиланде существует официальный реестр адвокатов и юридических контор, – и, это только тайские граждане. Вам нужен хороший профессиональный переводчик. Кстати говоря, мы так и нашли своего адвоката, старого и опытного из первых в списке реестра, не раз приходивший в помощь разложения и понимания всех ситуаций, которых было хоть и не так много за семь лет, но это дало достаточно мне знаний и опыта, чтобы поделиться с вами.

Помните, что никто кроме вас не несет ответственности за ваши действия и покупки, чтобы в будущем не было разочарований и денежных потерь. Ну, а  тем, кто уже приобрел под советы «профессиональных консультантов» Лизхолд с такими условиями, чтобы вы были морально готовы принять, то что вы купили 30 лет аренды, рассчитайте сумму ваших вложений исходя из этих лет, и что на самом деле, вы проведете на острове 30 счастливых лет за эту сумму и как сказано было в грамотной поговорке  «Если пропали, утеряны или украдены деньги, мудрые евреи говорят: Спасибо, Господи, что взял деньгами! Деньгами, а не человеческими жизнями!».

Но, мы же не доверчивые Фаранги с вами, пусть лучше верят нам. Не совершайте ничего юридически против себя.

Выводы: изучайте внимательно также законодательство, пользуясь услугами профессиональных переводчиков и адвокатов в Таиланде. Сравнивайте все ситуации, задавайте неудобные вопросы, уверена, что тогда все сложится наилучшим образом для вас.

12.10.2022

Похожие записи

Открытие банковского счета в Таиланде

{:ru}Банки Таиланда обычно требуют много документов от...

Продолжить чтение

Таиланд открыт — новые правила въезда | 2022

УСЛОВИЯ ДЛЯ ВЪЕЗДА В ТАИЛАНД  Вакцинированные и...

Продолжить чтение

Налог на недвижимость в Таиланде

{:ru}В марте 2019 года правительство Таиланда ввело новый...

Продолжить чтение